黄欣伟城市更新N部曲之不以开业论英雄

#百V聊楼市#

以前有个行政出身的老领导，他传授的职场秘籍就一句话：凡事，就算有了答案也隔天回复。

出于对这个人的鄙视，所以很长一段时间，这句秘籍被认为是：“他给自己脑子慢找借口”。

时至今日，差不多十年过去了，开始重新客观审视这句话，虽谈不上秘籍但有一定道理。

因为事物是在发展中不断变化的，“宁停三分不抢一秒”这句矗立在交通法规中的八字箴言，如果用对了场合，其实是有正向作用的。

比如对商业地产，比如对城市更新。

一、开业像婚礼，每张脸都在笑

赶在十一长假之前，上海的浦东浦西各有一个（超）大型商业开业：浦西虹口的太阳宫、浦东前滩的太古汇。

至少在长假期间的舆论反馈都是喜人的：

这边厢，不断有人发出前滩太古汇人满为患的照片，这是在捍卫前滩“迅速瘦身”的房价吗？

那边厢，关于的讯息到处转发，瑞虹新城又上头条。

或许是职业病，又或许是受不了舆论叫好“挠的痒”，亲身去了太阳宫一次，人流不是吹的。

但是，就此一叶障目甚至断章取义都是不合理的，包括：

1、太阳宫是成功商业；

2、未来商业都必须向太阳宫那么大规模才行；

3、太阳宫的所有业态都可复制；

4、太阳宫从定位到运营毫无瑕疵分。

至于前滩太古汇的那些照片，就算按捺住不屑，至少也可以“先胖不是胖”来假装客观。

商业地产中有一句话：开业是结婚，运营才是过日子。

这句话怎么理解？

1、开业是对前期筹备工作的节点考核，所以开业成功只能佐证前期；

2、即使婚礼之前还剩N多鸡零狗碎，但在场面上顾全大局所以局部忽略；

3、今天舆论工具的发达和多元，连奶茶都可以雇佣气氛组，开业盛况有水分也不得不防；

4、不少商场在招商中采用“免租期”的做法，真正的账本决策需要一年之后摊销再定。

所以，虽然也为太阳宫的人流如织欣喜（毕竟实体商业太难了），也偶尔瞄一眼那些类似示威的前滩太古汇人气朋友圈，但开业真的只是行百里者半九十，未来的路还长着呢！

二、不是“触霉头”，但问号可以预设

用脚步丈量了网红商业体太阳宫之后，还是会产生一些零星的思考点：

1、十一长假期间的百万人流量，其实需要界定，虽然这个界定很难做到精确：

（1）多少是周边居民，多少是全市人群？（前者才是未来可以倚重的消费群体）；

（2）多少人是“因为热闹而来凑热闹”所引发的到访？

（3）多少人到访之后，内心还会明确还会再度来访？

（4）长假期间到访的人流和销售额之间的配比、转化率如何？

2、太阳宫的四大法宝，有的遗留疑问：

（1）策展作为战略上的凹造型，但收费（且不菲）是几个意思？

（2）面向儿童消费权重，覆盖儿童吃、儿童喝、儿童玩、儿童乐，能不能抵御网络电商？（3）餐饮虽大，但众多不知名品牌的生命力几何？小品牌“用潮店来混淆”要看时间考验；

（4）相对于北外滩来福士的怀旧场景，“把店开到场景中去”至少是个空间解决方案。

虽然不敢说：瑞虹新城太阳宫=北外滩来福士（怀旧）+环球港（规模）+淮海路TX（策展），但其间集群了一些现有商业的卖点，也是不争的事实。

但是，之所以要冷眼冷静地看待，不仅是因为“开业里面有推广有气氛组”的防人之心不可无，更因为“免租期”包裹之下的天下太平会在未来左右“婚姻存续”！

所以，“一年后再看”不是出于对同行相轻，而是对市场多变莫测的客观中肯。

当然，相比前滩太古汇定位世界名牌的浮夸而言，太阳宫类似家庭娱乐集群的定位，肯定亲民得多、务实得多，也更看好其生命力。

毕竟，运营才是过日子。

一年之内，是婚姻的第一个坎，因为“枕边这个人该暴露的也都一览无遗了”；

商业地产同理：或许一年免租期之后，“勉强养活员工”的店开始面临真的捉襟见肘。

三、城市更新绕不开网红经济，那就“走着瞧”

其实，在国庆长假之前，上海还出现了一个“算商业算品牌算社会新闻”的事件业态，即知名的PRADA和位于市中心乌鲁木齐菜场的跨界合作。

一时间也是风光无俩，那些个天天在朋友圈不是吃就是玩的真假名媛们，都以“晒菜场为荣”，乌鲁木齐中路菜市场一辈子的曝光率，在一周之内被ALL-IN！

不是和真假名媛有仇，但真假名媛——会买PRADA包包，却断不会在PRADA菜场买菜。

所以关于这个看起来大胆甚至无厘头的城市更新跨界项目，也会强迫症似的跳出疑惑：

1、因为和PRADA联姻，乌中菜市场的价格有无提升，提升区间多少？

2、因为和PRADA联姻，乌中菜市场的销量和总销金额有无提升，提升区间多少？

3、因为和PRADA联姻，乌中菜市场的消费群体有无扩容，外（区）来人群占比多少？

4、PRADA和菜场是如何界定商务的投入产出，（如果有）这部分产出是否全部摊入菜价？

一切的一切，都不能因为“媒体曝出、开业当天、朋友圈时髦”来定义这次跨界行为，更不能就此（此时此地）作为城市更新操作的典范来——挖空心思找舔跪，而是应该“让PRADA再飞一会儿”再做结论，这样才是对韭菜们盲目冲动且前赴后继的善意劝退。

就像之前说的，如今的现状是貌似“城市更新就少不了网红经济”，但网红经济之所以被称之为网红经济，其“短命性”也是前三名特征之一，但是城市更新就像第二次婚姻，能够大心脏到“三年再换一个太太”的也算是渣男了，那么想要长治久安的城市更新，又如何回避或者说“取其精华去其糟粕”地态度来面对网红这种时代迹象呢？！

“一年后再做判断”，这句话其实被验证过失误：

年左右，位于淮海路上的K11开业，舆论也是一片叫好，包括小香猪、艺术展览、大量餐饮，事实虽然不能证明淮海路东方不败，但上海消费者特别是高档地段消费者需要艺术元素滋养（不论是真品位还是附庸风雅），存在就是合理的。

“一年为定”，看起来的煞风景，只是希望实证来佐证实体商业试错和探索中的生命力。

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