黄欣伟城市更新N部曲之不以开业论英雄

#百V聊楼市#

以前有个行政出身的老领导,他传授的职场秘籍就一句话:凡事,就算有了答案也隔天回复。

出于对这个人的鄙视,所以很长一段时间,这句秘籍被认为是:“他给自己脑子慢找借口”。

时至今日,差不多十年过去了,开始重新客观审视这句话,虽谈不上秘籍但有一定道理。

因为事物是在发展中不断变化的,“宁停三分不抢一秒”这句矗立在交通法规中的八字箴言,如果用对了场合,其实是有正向作用的。

比如对商业地产,比如对城市更新。

一、开业像婚礼,每张脸都在笑

赶在十一长假之前,上海的浦东浦西各有一个(超)大型商业开业:浦西虹口的太阳宫、浦东前滩的太古汇。

至少在长假期间的舆论反馈都是喜人的:

这边厢,不断有人发出前滩太古汇人满为患的照片,这是在捍卫前滩“迅速瘦身”的房价吗?

那边厢,关于的讯息到处转发,瑞虹新城又上头条。

或许是职业病,又或许是受不了舆论叫好“挠的痒”,亲身去了太阳宫一次,人流不是吹的。

但是,就此一叶障目甚至断章取义都是不合理的,包括:

1、太阳宫是成功商业;

2、未来商业都必须向太阳宫那么大规模才行;

3、太阳宫的所有业态都可复制;

4、太阳宫从定位到运营毫无瑕疵分。

至于前滩太古汇的那些照片,就算按捺住不屑,至少也可以“先胖不是胖”来假装客观。

商业地产中有一句话:开业是结婚,运营才是过日子。

这句话怎么理解?

1、开业是对前期筹备工作的节点考核,所以开业成功只能佐证前期;

2、即使婚礼之前还剩N多鸡零狗碎,但在场面上顾全大局所以局部忽略;

3、今天舆论工具的发达和多元,连奶茶都可以雇佣气氛组,开业盛况有水分也不得不防;

4、不少商场在招商中采用“免租期”的做法,真正的账本决策需要一年之后摊销再定。

所以,虽然也为太阳宫的人流如织欣喜(毕竟实体商业太难了),也偶尔瞄一眼那些类似示威的前滩太古汇人气朋友圈,但开业真的只是行百里者半九十,未来的路还长着呢!

二、不是“触霉头”,但问号可以预设

用脚步丈量了网红商业体太阳宫之后,还是会产生一些零星的思考点:

1、十一长假期间的百万人流量,其实需要界定,虽然这个界定很难做到精确:

(1)多少是周边居民,多少是全市人群?(前者才是未来可以倚重的消费群体);

(2)多少人是“因为热闹而来凑热闹”所引发的到访?

(3)多少人到访之后,内心还会明确还会再度来访?

(4)长假期间到访的人流和销售额之间的配比、转化率如何?

2、太阳宫的四大法宝,有的遗留疑问:

(1)策展作为战略上的凹造型,但收费(且不菲)是几个意思?

(2)面向儿童消费权重,覆盖儿童吃、儿童喝、儿童玩、儿童乐,能不能抵御网络电商?(3)餐饮虽大,但众多不知名品牌的生命力几何?小品牌“用潮店来混淆”要看时间考验;

(4)相对于北外滩来福士的怀旧场景,“把店开到场景中去”至少是个空间解决方案。

虽然不敢说:瑞虹新城太阳宫=北外滩来福士(怀旧)+环球港(规模)+淮海路TX(策展),但其间集群了一些现有商业的卖点,也是不争的事实。

但是,之所以要冷眼冷静地看待,不仅是因为“开业里面有推广有气氛组”的防人之心不可无,更因为“免租期”包裹之下的天下太平会在未来左右“婚姻存续”!

所以,“一年后再看”不是出于对同行相轻,而是对市场多变莫测的客观中肯。

当然,相比前滩太古汇定位世界名牌的浮夸而言,太阳宫类似家庭娱乐集群的定位,肯定亲民得多、务实得多,也更看好其生命力。

毕竟,运营才是过日子。

一年之内,是婚姻的第一个坎,因为“枕边这个人该暴露的也都一览无遗了”;

商业地产同理:或许一年免租期之后,“勉强养活员工”的店开始面临真的捉襟见肘。

三、城市更新绕不开网红经济,那就“走着瞧”

其实,在国庆长假之前,上海还出现了一个“算商业算品牌算社会新闻”的事件业态,即知名的PRADA和位于市中心乌鲁木齐菜场的跨界合作。

一时间也是风光无俩,那些个天天在朋友圈不是吃就是玩的真假名媛们,都以“晒菜场为荣”,乌鲁木齐中路菜市场一辈子的曝光率,在一周之内被ALL-IN!

不是和真假名媛有仇,但真假名媛——会买PRADA包包,却断不会在PRADA菜场买菜。

所以关于这个看起来大胆甚至无厘头的城市更新跨界项目,也会强迫症似的跳出疑惑:

1、因为和PRADA联姻,乌中菜市场的价格有无提升,提升区间多少?

2、因为和PRADA联姻,乌中菜市场的销量和总销金额有无提升,提升区间多少?

3、因为和PRADA联姻,乌中菜市场的消费群体有无扩容,外(区)来人群占比多少?

4、PRADA和菜场是如何界定商务的投入产出,(如果有)这部分产出是否全部摊入菜价?

一切的一切,都不能因为“媒体曝出、开业当天、朋友圈时髦”来定义这次跨界行为,更不能就此(此时此地)作为城市更新操作的典范来——挖空心思找舔跪,而是应该“让PRADA再飞一会儿”再做结论,这样才是对韭菜们盲目冲动且前赴后继的善意劝退。

就像之前说的,如今的现状是貌似“城市更新就少不了网红经济”,但网红经济之所以被称之为网红经济,其“短命性”也是前三名特征之一,但是城市更新就像第二次婚姻,能够大心脏到“三年再换一个太太”的也算是渣男了,那么想要长治久安的城市更新,又如何回避或者说“取其精华去其糟粕”地态度来面对网红这种时代迹象呢?!

“一年后再做判断”,这句话其实被验证过失误:

年左右,位于淮海路上的K11开业,舆论也是一片叫好,包括小香猪、艺术展览、大量餐饮,事实虽然不能证明淮海路东方不败,但上海消费者特别是高档地段消费者需要艺术元素滋养(不论是真品位还是附庸风雅),存在就是合理的。

“一年为定”,看起来的煞风景,只是希望实证来佐证实体商业试错和探索中的生命力。



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